最近土拍市场很热闹，各地都拍出了高溢价的“地王”，房企们加足马力在2023年广屯粮。

比如北京的朱辛庄地块，出现42家开发商抢一块地的疯狂场景，比如上海，19块地有15块拍出了溢价，8成的溢价率重回疫情前，比如杭州，今年两次土拍轰下327亿，“触顶率”达到60%...

这火热的土拍氛围背后，房企拿地热情真的完全复苏了吗？今年拿地最猛的房企到底有哪些？还有今年土拍会带行业触底反弹吗？炸天团来给你把这些问题剖析清楚。

01

透过土拍热闹的表象，行业本质仍处于遇冷期，完全谈不上反弹。

而这个冷清体现在两方面，一是供地缩量，二是大部分房企拿地依旧谨慎，特别是资金困难的民企。

首先是土地供应的战略性收缩。

据最新数据显示，2023年前4月，土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

这说明上面在有意控制土地出让速度，本来行业就不景气，加上市场新房难卖，如果出让土地过多过快，会造成市场货值扎堆，更难去化，并且会导致土地出现贬值，不利于地方财政收入。

未来一段时间，土地供应量变少，质量变高将成为趋势。

其次，大部分房企还债压力过大，根本上是无心拿地，能拿地的只有少部分有钱玩家，比如央国企和少部分优质民企。

据数据显示，近七成销售百强房企今年还没拿一块地，深挖一下这七成房企，他们大多都是已经暴雷或者在暴雷边缘的房企，比如融创、旭辉、卓越集团、雅居乐、世茂、合生创展等。

这些昔日疯狂拿地的民企代表，如今仍挣扎在现金流的获取、以及债务危机的处理中，缩表苟活是主基调，2023年拿地对于他们来说非常遥远。

比如恒大，自从暴雷后已经两年多没有染指土拍市场了，专心在“保交楼”的任务中，今年四个月卖了269亿的货值，大部分都是现房或者是工抵房，没有新土地货值。

同样的情况在融创身上发生，当年被业内称为“拿地王”，18年鼎盛期间，单单一个季度就能卷走1400多亿土地货值，如今一年多颗粒无收。

不拿地、保销售、放弃规模成为民企的主流，随着央国企及少部分优质民企不断扩充新货值，暴雷房企只有存量土储消化，两者差距不断拉开，2023年房企格局将继续分化。

02

众所周知，今年拿地的主力，基本都是规模化央国企，低调多年的央国企在今年集体高调了起来！

据克而瑞数据统计，今年拿地价值排top10依次是华润、万科、建发、长隆集团、保利、绿城、招商、中铁建、滨江、金地。

仔细算下，里面只有滨江、长隆集团这两家是纯正的民企，万科、绿城、金地属于国资控股的混合所有制企业，其他华润、保利、招商、中铁建这些央企就不用说，建发是厦门国企。

单看4月份的土拍市场，央国企拿地只能用“为所欲为”来形容。

华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿。

不仅是土拍市场，销售端央国企也开始甩开民企身位了。

今年一季度，中海、华润、招商等央企销售额增速均超过50%，华发、保利置业、中国中铁等增速甚至超过100%。

能跟上央国企拿地节奏的民企少之又少，只有龙湖、滨江、伟星等个别资金健康的民企。

龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地，伟星豪掷31亿元拿下南京7年来的最贵地王，滨江则一如既往深耕杭州，今年以66亿拿下浙江拿地王。

除此之外，有一家民企久违现身值得关注，那就是碧桂园。

前不久，碧桂园顶着11.88%的高溢价率，以28.8亿竞得杭州滨江区宅地，兑现了其总裁莫斌说过“今年碧桂园会重启投资拿地”的承诺。

这是一个强力的利好信号，前不久碧桂园刚发行两笔合计17亿元中期票据，并且销售端稳中向好，说明了只要财务结构够稳健、基本面向好，民企也能获得资本青睐，重回土拍市场。

下一个重回土拍的民企会是谁，融创？旭辉？世茂？

03

最后，聊下土拍市场是否会带动一波行情。

目前看来，行业依旧很难。

当下土拍市场的基调仍处于修复预期的阶段，要等政府、房企、购房人三方的预期达成一致向上，才有可能触底反弹。

地方政府在精细化操盘，研究市场的喜好，把控好地价，出让能被市场买单的好地块，而房企们也在相互博弈，择优高能级城市，拿到新周期的入场券。

总的来说，最有可能出现的行情仍聚集在一二线城市里。

从多数央国企的口径就可以看出，今年他们的拿地方向几乎全部都是“高能级”城市。“高能级”城市比传统的一、二线的范围更窄，它是一、二线的核心区位。

比如华润置地去年新获取项目71个，一、二线城市占比已经高达92%，更为甚者，华润主席李欣表示，2023年会战略性投资其中12个城市，也就是说只有12个高能级城市的土地在华润眼里是“安全的”。

比如龙湖，也明确表示今年拿地范围是20个主力城市，马上就在深圳、广州拿了两块地；招商蛇口则是重仓长三角，2022年其在上海、合肥、苏州的市场占有率超10%。

高能级城市的土拍市场意味着“确定性”，只要拍到就好卖，就能保证整体销售额。

而房企扎堆高能级城市，也造成了北上广深、杭苏宁成等土拍市场高溢价地王频出，变相地带动当地新房、二手市场的氛围，行情可能就蕴含其中。

今年市场充满了变数，房企的优胜劣汰，或许会比去年更为惨烈，又有哪些房企将湮灭在历史进程中呢，我们拭目以待。

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