摘要：根据第三方数据，5 月单月百强房企销售额增速整体持平，构成上销量增速出现回升，销售价格略有下滑，可以大胆预测百强房企销售或已出现边际改善，基本数据面或走出最差阶段；结构上看，TOP1-30 房企销售额同比出现回升，TOP31-100 房企销售额同比负增长扩大。

　　根据第三方数据，5 月单月百强房企销售额增速整体持平，构成上销量增速出现回升，销售价格略有下滑，或因房企资金链偏紧，仍存在以价换量现象，结合历年周期底部特征、高频数据变化以及当前政策、疫情等宏观环境变化，我们可以大胆预测百强房企销售或已出现边际改善，基本数据面或走出最差阶段。具体看，百强房企5 月单月销售额同比较4 月略下滑1pct 至-60%，整体增速基本持平，销售额环比为5%，18/19/20/21 年环比数据分别为18%/9%/21%/7%(20 年受疫情影响数据波动较大)；销售面积同比收窄4pct 至-57%；销售单价同比下滑11pct 至-7%。根据招商房地产政策分析框架，判断政策或持续改善，销售或在三季度出现较为明显边际回暖。

　　结构上看，TOP1-10，TOP11-30 房企销售额同比出现回升，TOP31-100、TOP51-100 房企销售额同比负增长扩大。TOP10/TOP11-30/TOP31-50/TOP51-100 房企5 月销售额同比分别变化+2pct/+2pct /-8pct/-4pct 至-55%/-59%/-67%/-65%。

　　(1)22 年5 月单月销售额同比中除越秀为+21%，其余房企单月销售额增速均为负，其中销售额同比相对较高的有滨江、华润、中海；(2)22 年1-5 月累计销售额增速均表现为负增长，其中越秀、大悦城、远洋等销售额同比增速相对较高；

　　(3)22 年5 月单月销售额同比增速较上月改善的有华润、中国铁建、建发、中梁、美的等20 家房企。(重点跟踪房企样本39 家)

　　百强房企销售面积同比增速变化与36 城大致相符，预计5 月份统计局全国销售面积同比负增长或边际改善。据高频销售数据显示，36 城5 月单月套数同比为-55%，较上月缩小4pct。

　　配置建议：a.重视五月截止目前新房市场销售边际改善的特征，重视领先指标，包括二手房连续数周边际改善以及存款增速上行等的事实，重视改善型需求支持政策对需求的可能提振。我们可“大胆预测，小心跟踪”，判断销售边际改善或已开始(见周报)，判断6 月及以后销售或进一步改善；b.重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点下少数龙头机会，这种特征也有利于竞争格局改善逻辑的验证。房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” (招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团)等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。基本面筑底后的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企。

　　区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避。

　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

（文章来源：招商证券）

文章来源：招商证券
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